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次に課税評価額を計算します。
(1)宅地の評価
財産が現金以外の場合、一定の方法により評価額を計算します。ここでは不動産、特に宅地にターゲットを絞って解説します。ご了承ください。
1)路線価方式と倍率方式
宅地は実売価格で評価するのではなく、国税庁が発表する路線価※1)というものに基づいて計算します。これを路線価方式と言います。この路線価は相続した年のもの(毎年8月頃発表)を使用しなければなりません。ただし路線価は全ての土地に定められているわけではありません。定められていない土地は「固定資産税評価額」というものに一定の倍率を乗じる倍率方式で計算します。
※1)路線価
全国の住宅地や商業地などから選んだ土地(平成19年度で約40万地点)を基に、毎年1月1日時点で評価した1㎡あたりの価格で、国土交通省が発表する公示地価の8割程とされています。
(2)家屋の評価
参考までに家屋の評価は家屋の固定資産税評価額そのものとなります。(倍率１倍)
(3)宅地の評価額の計算式(路線価方式の場合)
宅地評価額=地積×路線価
1)地積
対象となる宅地の面積のことで、登記簿上複数の筆に分かれている場合はそれらをひとつの土地としてまとめて評価します。地積は登記簿や固定資産税評価証明書にも記載がありますが、測量図によるものが好ましいです。
2)路線価
路線価は土地の奥行や間口などが一定値以外の場合、補正(減額)が必要となります。以下に普通住宅地の場合の概要を示します。
◇奥行価格補正率
奥行が10ｍ未満、または24ｍ以上の場合0.99～0.8で補正
◇間口狭小補正率
間口が8ｍに満たない場合0.97～0.90で補正
◇その他補正率
土地が変形地の場合、擬似的に作成した長方形の面積(想定整形地)と、実際の土地の面積を比較した「かげ地割合」による補正や「奥行÷間口」による奥行長大補正率などで補正
また上記の補正は減額要素ですが、土地が角地である場合などは、逆に一定の額が増額されます。
(4)借地の評価
土地を賃貸借している場合、借地権割合というものによって評価額を地主側と借主側双方で分け合います。つまり地主はもちろん、借主が死んだ場合にも借地権は財産となり、相続(税)対象となります。
ちなみに家屋が借家の場合は借家権割合というものによって評価します。
(5)私道に接する宅地の評価
宅地が私道だけに接している場合、通常路線価は付いていませんので、税務署に特定路線価の設定を申し出ることができます。
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