(1)登記事項証明書チェック

土地には目には見えませんがさまざまな権利が、時としてはマイナスの権利が、付いていたりいなかったりします。ですからうっかりマイナスの権利義務が付いた土地を買ったりすると、場合によっては競売にかけられ第三者に引き渡さなければならなくなる可能性があります。

ですから登記所で登記事項証明書を取り寄せたら、以下のような表示がないかじっくりチェックしてみてください。

<抵当権、先取特権、地上権、賃借権、採石権、質権、根抵当権、買戻権、永小作権、地役権、留保権、使用借権、仮登記担保、代物弁済、譲渡担保、差押、仮差押、仮処分>

もしあったらその内容を売主または不動産会社からよく説明してもらってください。説明が曖昧だったり、意味がよく分からなければ専門家に必ず相談してください。「土地登記に関する情報」参照。

(2) 住宅ローン以外の借金など

売主に住宅ローン以外の借金がある場合や、銀行以外などの抵当権が設定されている場合、それらに加え登記簿に現れていない、隠れた債務がある可能性もあります。必要に応じて信用調査団体などによる確認や、取引中止も検討します。(少なくとも個人間直接売買には適しません)

(3)制限行為能力者

こいうケースは少ないと思いますが、契約の相手方が真の所有者であったとしても未成年者など、制限行為能力者と言われる人から土地などを買った場合、契約が一方的に取り消されたり、あるいは契約自体がはじめから無効な場合があります。不安に思ったら年齢確認や「身分証明書」「登記されていないことの証明書」といわれる書類などを確認する必要があります。

(4)古家の有無

今買おうとしている土地は更地になっていますか。それとも家(古家を含む)が建っていますか？

これもまた大変重要なことです。

土地の上に何らかの建物があると、仮にそれが資産価値のない廃屋同然で、取り壊し寸前のものであったとしても（土地そのものに前述の地上権や賃借権の登記がなくても）建物に登記がなされていればその家の持ち主は、買おうとしている土地に借地権の登記をしているのと同じ権利を持つことになります。その権利を主張されてしまうと、自分の土地だからといって勝手に古家を取り壊して家を建て替えることができなくなります。

ですから古家がある土地を買う場合には建物の登記を調べたり、あるいは古家を取り壊したあとに購入するなどの注意が必要です。

また逆に土地は更地なのに、登記簿上では建物がある場合、新たに家を建てても、その登記ができませんので、売主の責任と費用で滅失登記をしてもらう必要があります。(このとき解体業者の証明が必要となります)

(5)未登記建物

参考までに土地付建物の場合、建物の一部に未登記ヶ所があると、住宅ローンがおりない場合があります。(未登記ヶ所に抵当権が及ばないため)