(1)新の所有者

悩みに悩み抜いてやっとの思いで土地を買い、さてどんな家を建てようかなとプランを練り始めた矢先、突然見ず知らずのひとから「この土地は私のものです」と言われたとしたらどうしますか?もちろんジョークではなく、法的にもそのひとの言うことが正しい、じつはそんなケースが無いとも限らないのです。あなたがきちんとお金を払ったにもかかわらずです！

当たり前の話ですが土地は正当な権利を持った真の所有者から買わなければ有効な契約とはなりません。知人間の取引であっても、この点についてはきちんと認識しておく必要があります。

(2)土地登記簿

ちょっと心配になってきました。でもそんな不安を少しだけ緩和してくれるものに、登記簿というものずあります。

登記所に行って登記簿(コンピュータ化された登記所では登記事項証明書といいます)を見ると、一応そこには現在の土地の所有者らしき人の名前が載っています。まず第一ステップとして、その人の名前とあなたが土地を買おうとしている人の名前（例えば売買契約書の売主名）が一致するかどうかです。ぜひくらべて見てください。

どうですか？同じですか？それとも違いますか？

じつは必ずしも同じなら○で、違っていたら×というわけではないのです。

これはどう言うことかというと不動産の権利に関する登記(表示に関する登記とは別物です)は必ずしなければならないという義務はないのです。極端に言うとしなくても良いのです。だから常に実態と一致しているとは限りません。必然的に登記簿にはそれが絶対に正しいという公信力もありません。やれやれです。「土地登記に関する情報」参照。

こんな説明では役に立たないでしょうね。それならいったい何を信じて土地を買ったら良いのでしょうか？

(3)自己防衛策

そこで最低でもこれだけのステップを踏めば買う側の責任は免れる(最悪の場合でも裁判によって勝てる)という防衛策をご紹介します。

1) 媒介契約の場合

不動産会社には法律によって「善良なる管理者の注意義務」が課せられます。(民法第644条)その「管理義務」を怠ったことが原因で買主に不利益が生じれば、損害賠償請求などが可能となる場合があります。(そのような判例も存在します)

ですから一般の買主はこの義務の履行を過失無く確認すれば、それで良いのです。

◇確認方法

具体的な確認方法としては以下の通りです。

登記済書、登記事項証明書(日付の古いものはだめです。最新の原本、以下同様です)、評価証明書、公図、従前の売買契約書(重要事項説明書・建築確認・図面・検査済書)、住民票、印鑑証明書、固定資産税納税通知書、公共料金支払書の名義などによって総合的に判断して、売主と称するひとが真の契約の相手方であることを説明してください、と言えばいいのです。

説明できなければ、そんな土地は買わないことです。

2)個人間直接売買の場合

上記の確認を自ら行ってください。特に登記済証の受付年月日と受付番号が登記事項証明書と一致しているかどうかは必ず確認してください。