�M地盤調査その1

(1)地盤調査の重要性

土地を購入する場合、個人間直接売買を除き、法律に基づいて買主には重要事項説明書が交付されます。この書類には土地に関するありとあらゆる大切な情報が記されています。しかしひとつだけとても重要な項目が抜けています。それは地盤に関する情報です。※1)

例えば買った土地の地盤が弱く、それが原因で不同沈下などを起こした場合、修復費用は非常に高額なものとなります。場合によっては建直しや、それに準じた手当が必要となるかも知れません。こうなると生活にも影響が出てしまいます。

このように地盤の良し悪しは土地の購入に際してとても重要な要素となるのですが、どうして肝心の重要事項説明書に規定がないのでしょうか?

その理由のひとつとして、地盤の品質評価方法が法律などによって一元化されていないことにありそうです。評価方法が一元化されない理由は別に譲り、ここでは買主として注意すべき項目を説明します。

※1)地盤に関しては宅建業法第35条の「重要事項」には直接該当しませんが、例えば盛土や切土などの人口地盤施工直後などは、一般的に強度に斑ができ不同沈下をおこしやすいため、必要に応じて買主への告知は第47条の「重要な事項」として行われるべきです。

(2)土地(宅地)に求められる地盤の品質

土地を買うとき売主から「私は生まれてからずっとここに住んでいるのだから、地盤に問題はない。隣近所を見ても傾いた家なんて一軒もない」と大きな声で言われるかもしれません。

しかし、そんなときでもやはり地盤調査は行うべきでしょう。調査費用も土地本体の価格からすればひびたるものです。それで安心が買えるのなら安いものではないでしょうか。

一般的に木造2階建住宅の場合、30KN/�u以上(ケースによって値は変化します)の支持力(建物を安全に支える力)が必要と言われています。地盤を調査することにより、その支持力を求めることができるのです。

(3)もし地盤が悪かったら

後述する地盤調査の結果、万一一定の支持力が得られず、軟弱地盤と判定されたときのことから先に説明したいと思います。

仮に結果が×と出て改良工事などが必要となっても、対策をきちんと行い十分な支持力を確保できれば問題ありません。安心して下さい、げんにそのような土地もたくさんあります。最近では10年保証の観点から安全のためにむしろ増加傾向にあるくらいです。

もちろん費用はかかりますので、事前に把握しておく必要があります。

(4)改良工事

次に改良工事についていくつか紹介します。

まず地表面から比較的浅い1-2m程度を対象としたものとしては、地盤に固化材を混ぜて強度を出す工法があります。また地表から6〜8m程度を対象としたものとしては、地中に柱を埋めて強度を出す工法などがあります。いずれも一般的な改良工事です。

それ以上の大規模な改良が必要となる場合も稀にありますが、その時に注意しなければならないのは、近隣に対する事前と事後の建物調査です。つまり大規模な改良工事では掘削や杭打ちなどを伴いますので、その影響で近隣の家屋や塀、外壁、土間コンクリート、ガス管、上下水道などに影響がないかを確認するのです。

工事との因果関係を明確にするために、事前と事後の2回調査が必要となります。そしてその結果を関係者全員に通知し確認してもらいます。