この「重要事項」と「重要な事項」は「媒介契約」の場合、非常に大切なことですので良く読んでください。また「個人間直接売買」の場合でも、一通り目を通しておいてください。参考になると思います。

(1)購入理由

土地を買うときには、その希望条件や購入理由をしっかり不動産会社に伝えておくことをお薦めします。

なぜかと言うと仮に△が気に入って買った場合、買ったあとで実は△ではなかったとしたら、キャンセルなどができるケースもあるのです。

ひとつ事例を紹介しましょう。

(2)眺望が気に入って買ったマンション、じつは・・・

これは平成11年9月に大阪高裁で出された判決です。

＜買主は新築分譲マンションの6階の一室を未完成のときに4,560万円で買い受ける売買契約をむすび、手付金460万円を支払った。購入の動機は西側の窓から「二条城の眺望、景観が広がる」との説明を受け、それが気に入って契約を決めた。しかし9ヵ月後、マンションの西側に隣接する5階建ビルの屋上に設置されたクーリングタワーによって二条城の眺望が損なわれることが判明。買主は当初から眺望を重視していたにもかかわらず、それらの説明を受けていないことを理由に売買契約の解除と損害賠償を求めて提訴した。判決として裁判所は買主の主張を認め、契約解除、手付金の返還、および損害賠償を認めた＞

どうです、希望条件や購入理由をきちんと伝える気になりました。もちろん全てのケースにおいてキャンセルできるとは限りません、念のために！

(3)買主にとって大切なこと

不動産会社が遵守しなければならない法律に宅地建物取引業法というものがあります。前述のとおりその第35条に「重要事項」の説明義務があります。これは条文によってこと細かく、これとこれとあれを説明しなさいというふうに規定されています。例えば私道負担などです。

そしてこれとは別に第47条に「重要な事項」の説明義務というものがあります。こちらは法律では細かな規定はありませんが、各々の買主にとって買う買わないなどの判断に重要となる事項はきちんと説明しなさいという趣旨の規定なのです。

(4)「重要な事項」の例

一般的にこの「重要な事項」と考えられるものは以下の通りです。

・消費税(厳密には代金の一部ですので対象外ですが、金額が大きいため説明することが望ましい)

・地役権、地上権、賃借権等の設定による利用制限、建築制限

(例:高圧線、鉄道、地下鉄、第三者の給配水管、第三者の通行等)

　・自治体の開発指導要綱、建築制限、開発負担金、公共用地提供等

・法地、建築制限、構造制限、利用制限等

・越境物

・再建築不可物件

・違反建築等により同規模の建築がきない物件

・指定区域ではないが、土壌汚染等のおそれがある場合

・地中埋蔵物の存在(建築物の構造等の制限、不測の撤去費用等)

　(例:地下室、杭、廃棄物、廃棄物処理場跡地等)

・周辺環境に影響を及ぼすおそれのある施設(騒音、振動、臭気)

　(例:飛行場、幹線道路、工場、鉄道、飲食店等)

・隣地建築計画(日照、通風、眺望等)

　(例:隣地が空地、駐車場、建築計画のお知らせ看板等)

・浸水地域、地盤沈下地域

・土壌汚染、大気汚染(ダイオキシン、排気ガス等)

　(例:放射能取扱施設、ゴミ焼却施設等)

・自殺物件、火事物件等