はじめに

⑫重要事項説明書

土地(建物)は取引価格が高額になることから「顧客保護」と「取引安全」のため売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引業法第35条により買主に対して重要事項の説明が義務付けられています。(媒介契約の場合)

この説明は書面により宅地建物取引主任者という有資格者が行います。従って資格者以外が行ったり、説明そのものを省略することはできません。(業者が複数関与する場合には連名で行う必要があります)

重要事項説明書は買主保護の観点から対象物件のマイナス条件についても明示されますので、契約当事者として売主もその内容をしっかり把握しておくべきでしょう。後々言った言わないでトラブルになったときの証拠にもなります。

(1)記載事項の概要

記載される事項の概要を以下に示します。

・対象物件に私道が含まれる場合、私道の部分、面積、持分。

・最新(説明日の直近)の登記事項証明書に記録された事項。

但し「借地借家法第10条第1項(建物登記による借地権の対抗力)」や「同法第31条(借家人の住居による建物賃借権の対抗力)」などは登記がなくても対抗されるため、説明が必要となります。(土地登記に関する情報参照)

・対象物件が都市計画道路に指定されている場合、計画決定段階か事業決定段階かの別、及び位置、面積、制限事項など。また都市計画の近傍に指定されている場合、法的には説明の対象ではありませんが、騒音等が発生するなど、それを知っていれば「買わない」可能性が想定できる場合などは説明が必要となります。

・防火地域や準防火地域に指定されている場合、建築物の構造等に一定の制限が加わります。

・風致地区内に物件がある場合、建築物の構造等に一定の制限が加わります。

・都市計画により200㎡以内の範囲で敷地面積の最低限度が定められている場合、それ以下に分割することはでません。

・日影規制(建築される中高層建築物によって冬至日に一定時間以上日影となる部分を敷地境界線から一定の範囲内におさめる規制)

この規制は地方公共団体の条例によるため個別に確認する必要があります。なお日影規制対象区域外にある建築物でも、高さが10mを超え、かつ日影規制の対象区域内に影響を及ぼす場合、当該建築物は日影規制の対象区域内にあるとみなされます。

・路地状敷地の場合、路地状部分の長さと幅員の関係などについて地方公共団体が条例により制限を付加している場合があります。

・物件が都市計画施設の区域内にある場合、原則として200㎡以上(都道府県の規制で100㎡まで引下げ可)の土地については「公有地の拡大の推進に関する法律」による届出が必要です。

・農地は所有権の移転や農地以外の転用には原則として都道府県知事の許可(市街化区域内の農地については農業委員会への届出)が必要となります。許可まで日数がかかる場合がありますので注意が必要です。

・宅地造成工事規制区域(⑦用途地域以外の制限参照)

・文化財保護法(業法第35条に直接規定されていませんが、万一埋蔵物等が発見された場合には多大な費用が発生しますので、教育委員会等で確認を行う必要があります。 (⑦用途地域以外の制限参照)

・土壌汚染対策法により都道府県知事に「指定区域」とされた場合(土壌の採取や土地形質の変更など)一定の行為について届出が必要となります。

・飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況については、一般的に位置や経口など概略図を用いて説明します。(⑪生活関連施設参照)

配管が隣接地または私道を通過している場合、その配管は「私設管」であるケースが多く、配管の承諾料、使用料等について明確にする必要があります。

また今後整備予定がある場合、整備主体、負担金の有無、負担金額(不明の場合は「不明」と表示)および整備予定時期について説明が必要となります。

なお敷地内の配管の位置は調査しても分からない場合があります。そのようなときは「不明」と表示されます。

・路面より低い土地の場合、排水設備が必要となるケースがあります。

・擁壁の有無とその種類

・階段の有無

・排水施設の有無

・道路の舗装状況

・側溝、蓋の有無

・土砂災害警戒区域内では開発の際に一定の規制を受けます。

・石綿使用有無の記録が保存されている場合、調査機関、調査範囲、調査年月日、使用の有無及び使用箇所

・代金以外に授受される金額(手付金、固定資産税精算金、管理費等精算金、媒介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、登記手続費用、ローン事務手数料、ローン保証料、管理費用)概算や未定の場合もあります。

・手付解除(土地売却に関する情報⑪契約書詳細解説参照)

・引渡前の滅失による解除(土地売却に関する情報⑪契約書詳細解説参照)

・契約違反による解除(土地売却に関する情報⑪契約書詳細解説参照)

・融資利用の特約による解除(土地売却に関する情報⑪契約書詳細解説参照)

・瑕疵担保責任による解除(土地売却に関する情報⑪契約書詳細解説参照)

・買換特例による解除(買主の所有する不動産が一定の条件で売却できない場合、契約を解除することができます)

・損害賠償額の予定又は違約金

契約違反により売買契約が解除された場合、契約違反をしたものはその相手方に対して違約金を支払わなければなりません(土地売却に関する情報⑪契約書詳細解説参照)

・支払金、預金の保全措置、供託所等

(2)国土交通省「ガイドライン」による標準様式例

国土交通省による重要事項説明書の標準様式を以下に添付しますので参考にしてください。