土地の一部を売却する場合、分筆登記を行う必要があります。

分筆登記とは、一筆の土地を複数に分けることをいい、これには測量や登記申請だけではなく、その前段として隣地所有者や道路管理等の立会を要します。以下にその流れを示しますので参考にしてください。

なお売買に伴う所有権移転登記は別途必要です。(「土地登記に関する情報」参照)

(1)土地家屋調査士への依頼

登記の申請には測量図面が必要ですので個人では難しいと思われます。この分筆登記を行うのは一般的に土地家屋調査士ですので、お近くの調査士に依頼することをお勧めします。

(2)隣地所有者境界立会

登記所に分筆登記を申請する際には、隣地所有者が測量時に用いた境界に確かに同意していることを示す書類を添付する必要があります。そのため隣地所有者に現地で実際に立会ってもらわなければなりません。

1)立会依頼

立会の依頼はなかなかしにくいものですが、土地の所有者には互いに立会義務がありますので、必要以上に躊躇することはありません。とにかくきちんと、かつ謙虚にお願いしてみましょう。

まお具体的な作業については土地家屋調査士と相談して決めます。もちろん調査士に立合依頼を含めてお願いするのも一つの手です。

2)準備〜当日

立会当日までの前準備として、自分の土地の境界を説明できる図面や記録などをできる限り準備しておきます。

当日の実務は土地家屋調査士が行います。調査士は原則として中立な立場で測量しますので、隣地所有者に対する境界の主張はご自分ですることをお勧めします。(できれば図面等を用いて、論理的に)また隣地所有者のご意見も良く聞きます。

これらを経て、境界について双方が合意・納得できれば立会は無事終了です。一方残念ながら見解が相違する場合は不調となり、最悪は裁判となります。

(3)公共用地境界確認

土地の境界を完全に確定させるためには道路等、公共用地についても同様の手続が必要となります。但し実務では一部を省略する場合もありますので、事前に土地家屋調査士などに相談してみてください。

(4)境界確認書作成、及び取り交わし

隣土所有者が境界立会で合意した場合、その事実関係を記録に残すため、境界確認書を作成します。一般的にこの書類は2部作成し、所有者同士で双方が持ち合い合います。

作成そのものは調査士が行ないますが、この書類には立会者の印が必要となります。この印の受領を土地家屋調査士に頼んでも良いですが、自分で行えば多少なりとも費用を抑えることができます。

◇注意事項

境界確認書の形式について、事前に取決めてお必要があります。

例えば

・測量図に「隣地所有者立会承諾済」と記入し、署名・認印による押印の上交換する

・測量図に「隣地所有者立会承諾済」と記入し、署名・実印による押印のうえ、印鑑証明書を添付し交換する

など、いつくかの方法があります。

また実測図や実測面積などに使われる「実測」という言葉は、隣地所有者境界立会を経たときにのみ用いる場合があり、このようなケースにおいては、ただ現況に基づいて測量しただけでは「実測図や実測面積」とはなりえません。更に

・隣地所有者境界立会のみを行った図面を「現況測量図」

・公共用地境界確認も行った図面を「確定測量図」

などと呼ぶ場合もあります。このへんは定義が曖昧なため、呼び方よりも「隣地所有者立会合意の有無」や「官民査定の有無」など、具体的な内容で確認すべきです。

(5)境界標設置

合意できた境界点には境界漂という目印を設置します。この境界標には様々な種類があります。コンクリート杭が一般的ですが、設置場所によっては金属プレートやプラスチック杭、金属鋲なども使われます。

(6)分筆登記申請

最後に分筆登記の申請を行います。申請時には測量図の他に隣地所有者との「境界確認書」や公共用地との境界確定を示す「境界図抄本」などが必要となります。(必要書類は事前に調査士などに確認しておいてください)

登記が完了すれば分筆した土地は売却可能な状態となります。別の言い方をすれば、分筆登記完了後に、売買契約をすべきです。

(7)一般的な作業期間と概算費用

土地の広さや諸条件などにもよりますが、市外化区域内の一般住宅用宅地の場合で2〜3ヶ月間、500,000円前後の場合が多いようです。