土地などの不動産を取引するには、不動産会社に媒介(仲介)を依頼する契約方法(以下、媒介契約)と、不動産会社を通さずに個人間で直接売買する契約方法(以下、個人間直接売買)とがあります。従来は圧倒的に媒介契約が多かったのですが、近年では個人間直接売買も増加傾向にあります。

どちらを選択するかは当事者の自由ですし、もちろん法的にもなんら拘束されません。

ここではその判断ポイントになりそうな項目をいくつかご紹介します。

(1)媒介契約

この契約方法では、まずはじめに不動産会社と「媒介契約」という契約を結び、その後に取引の相手方と「売買契約」を締結することになります。

1)メリット

メリットはやはり契約を安全に、かつ効率的に締結できるということにつきます。具体的には契約の相手先(売りたいのなら買主、買いたいのなら売主)の検索から価格交渉、売買契約書の作成、権利関係・法令関係や現地の調査、そして引渡までと基本的に不動産会社がサポートしてくれます。ですから専門的な知識がなくても取引を行うことができます。

不動産会社では法律で定められた国家資格取得者(宅地建物取引主任)を設置する義務がありますので安心ですし、更に税金や登記など直接担当外の業務においても、その窓口となって依頼先の紹介などをしてくれますので非常に効率的です。

(但し100%安全とは言い切れません。可能性としてどんな契約にもトラブルは起こりえます。

2)ディメリット

ディメリットは特にありません。引いて言えばお金がかかるということです。媒介手数料として

売買価格の3%+6万円(売買価格が400万円以上の法定上限金額)がかかります。

(2)個人間直接売買

個人間直接売買のメリット・ディメリットは以下の通りです。

1)メリット

媒介手数料がかかりません。これにつきます。特に契約の相手方が既に決まっている、例えば親子間売買のような場合は、その効果は大きくなります。(最大で6%+12万円)

2)ディメリット

本来不動産会社が行うべき業務を原則として自分たちで行わなければならないという時間的な労力に加えて、基本的な法律知識が不足しているために起こりうるリスクも考慮しなくてはなりません。

例えば民法上契約書は必ずしも必要ではありませんが、高額の不動産取引において口約束は好ましくありません。また肝心の価格についても極端に安い場合、税務署が贈与※1)とみなす場合があります。逆に市場価格より高すぎると、知人間であったとしても後々問題となりえます。

特に知人間の取引の場合、円滑に進むことが前提となっていますが、ひとたび問題がおこると深刻な場合も多く、大切な人間関係が損なわれてしまうケースもありますので注意が必要です。

◇判断ポイント

極言すると「労力+リスク」と「媒介手数料」との比較ということになります。

どうでしょうか。

難しいですね。

本サイトでは「媒介契約」と「個人間直接売買」とを併記します。最後までお読みになって、判断してみてください。

※1)売買価格が安過ぎると税務署が贈与とみなす場合があります。これは相続税法第７条に「著しく低い価額で財産の譲渡を受けた場合、財産の時価との差額を贈与により取得したものとみなす」という主旨の条文に基づくものです。ここで問題となるのは、いったいどれくらい安いと贈与とみなされるかです。それは固定資産評価額と比べてではありません。時価、つまり実際の取引価格とくらべて、安ければその差額が贈与とみなされることがあるのです。

次に「時価」とはなにかですが、これには税務署のホームページで公開されている路線価がヒントとなります。路線価は公示価格の80%とされていますので、逆に割戻した価格がひとつの目安になると思われます。上記を踏まえて、その土地を担当する税務署に確認してみると良いでしょう。最終的に贈与とみなすのか否かを決定するのは、所轄の税務署です。