(1)告知義務とは

これはとても大切なことですが、もし売ろうとしている土地やその周辺に何か不具合のようなものがあれば、そのことは必ず全部買主/不動産会社に話しておいてください。ここでいう不具合とは、主として売主しか知り得ない隠れた瑕疵のことを言います。この「隠れた瑕疵」とは買主が通常要求される注意を払っても発見することのできない瑕疵を指します。

土地の場合、例えば不等沈下や、極端に地盤が弱かったり、大量の埋設物があったり、あるいは近隣とのトラブルなども隠れた瑕疵に含まれます。加えて自殺、殺人、火災、暴力団事務所近接など、心理的な瑕疵も該当します。

これらは売主にとって不利なことですので、価格が下がるのを嫌って隠したくなるのも分からないではありませんが、後で発覚した場合には大きなトラブルとなりますので、必ずきちんと説明をしてください。結果として事実が伝わらずに重要事項説明書に虚偽や異なる記載がされた場合には、法律により不動産会社と取引主任者が処分を受けることになります(媒介の場合)。そしてその原因が事実不告知などにより売主側にあった場合、今度は売主が契約解除や損害賠償の責を負うことになります(こちらは個人間取引の場合でも可能性としてはありえます)ので、売主しか知り得ない隠れた瑕疵についてはしっかりと買主/不動産会社に伝えておいてください。このことを買主の告知義務といいます。

(2)告知書の提出(仲介の場合)

仲介業者が自社で取扱う全ての不動産の隠れた瑕疵を完璧に把握するには限界があります。そこで不動産の売主や所有者でなければわからない事項については、その人自身から内容を説明する書類(告知書)を提出してもらい、この告知書を取引の相手方に開示情報として提供することが現実的となります。そのことについて国土交通省のガイドラインでは以下のように記述されています。

(3) 告知書についての国土交通省のガイドライン